Vendre un bien loué : que faut-il savoir ?

La première chose à retenir, c’est qu’il est tout à fait légal de vendre un bien occupé, même si le locataire est toujours en place. Le bail en cours ne s’arrête pas avec la vente, il est simplement transmis au nouvel acquéreur. Cela signifie que l’acheteur deviendra automatiquement le nouveau bailleur, avec les mêmes obligations que l’ancien propriétaire.

Toutefois, les droits du locataire doivent être strictement respectés. Pour une vente avec congé, le propriétaire ne peut mettre fin au bail qu’à son échéance, en notifiant son intention au locataire avec un préavis de six mois pour un logement vide, ou trois mois pour un logement meublé. De plus, le locataire bénéficie d’un droit de préemption, c’est-à-dire qu’il est prioritaire pour acheter le bien aux mêmes conditions que celles proposées à un tiers.

Ce cadre juridique vise à assurer la protection du locataire tout en permettant au propriétaire de disposer librement de son bien. Il est essentiel d’en comprendre les implications avant de se lancer dans une telle démarche.

Deux options principales s’offrent au propriétaire souhaitant vendre un bien loué. La première consiste à vendre le bien occupé, c’est-à-dire sans résilier le bail. Cette solution est idéale lorsque le locataire souhaite rester et que le futur acquéreur envisage une acquisition locative. Ce type de vente peut attirer les investisseurs, car il offre une rentabilité immédiate sans avoir à rechercher un nouveau locataire. Toutefois, cette configuration entraîne souvent une décote du prix de vente, qui peut varier en fonction du montant du loyer en cours et de la durée restante du bail.

La seconde option est la vente libre, qui suppose que le logement soit vide au moment de la vente. Pour cela, le propriétaire doit donner congé au locataire pour vente, en respectant les délais légaux de préavis. Cette démarche doit inclure une offre de vente prioritaire au locataire, précisant le prix, les conditions et les modalités de la transaction. En cas de refus ou d’absence de réponse dans le délai imparti, le bien pourra être proposé sur le marché librement.

Ces deux options ont chacune leurs avantages et leurs contraintes. Le choix dépendra du profil du vendeur, de la situation du locataire et du type d’acquéreur ciblé.

Vendre un bien occupé a des conséquences directes sur sa valorisation. En effet, un logement avec locataire en place est généralement moins cher à l’achat qu’un bien libre. Cette décote, souvent comprise entre 10 % et 20 %, dépend de plusieurs facteurs : le niveau du loyer par rapport au marché, la durée restante du bail, la solvabilité du locataire ou encore l’état du bien.

Cependant, pour certains acheteurs, notamment des investisseurs locatifs, la présence d’un locataire représente un avantage. Elle permet de sécuriser des revenus dès la signature de l’acte de vente, sans avoir à chercher un nouveau locataire. Dans ce cas, il est important de mettre en avant la stabilité locative, l’historique des paiements et la gestion en cours du bien pour rassurer et séduire l’acquéreur.

Chez Cabinet Even du Fou, nous savons comment positionner intelligemment un bien occupé pour le rendre attractif, en tenant compte des attentes du marché local et du profil des acheteurs.

La vente d’un bien loué implique aussi plusieurs étapes administratives. Lorsqu’un logement est vendu libre, il faut envoyer un congé pour vente dans les délais requis, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier. Cette lettre doit obligatoirement contenir une offre de vente complète. Si le locataire refuse ou ne répond pas, cela permet de passer à la vente publique.

Lorsque le bien est vendu occupé, aucune résiliation n’est nécessaire, mais le dossier locatif (bail, état des lieux, quittances, dépôt de garantie) doit être transmis à l’acheteur. Il est également conseillé de formaliser un avenant au bail ou un document d’information pour notifier le changement de propriétaire au locataire.

Sur le plan fiscal, la vente peut entraîner une imposition sur la plus-value immobilière, sauf cas d’exonération (résidence principale, durée de détention supérieure à 22 ans, etc.). Il est donc crucial de bien préparer sa vente en amont pour éviter les mauvaises surprises et optimiser ses démarches.

Depuis plus de 40 ans, le Cabinet Even du Fou accompagne les propriétaires dans toutes les étapes de leur projet immobilier, y compris la vente de biens loués. Notre équipe vous apporte une expertise juridique, une connaissance pointue du marché local et un suivi personnalisé à chaque étape.

Nous assurons l’interface avec le locataire, la vérification de la conformité des baux, la valorisation du bien pour les investisseurs potentiels, ainsi que la gestion complète des démarches administratives et fiscales. Notre approche sur mesure vous permet de vendre sereinement, dans le respect du cadre légal, et au meilleur prix possible selon les réalités du marché.

Que vous souhaitiez vendre un appartement loué à Dijon, ou un immeuble avec plusieurs locataires, nous sommes à vos côtés pour concrétiser votre projet dans les meilleures conditions.